日本是全球众多百年企业的摇篮之一，自20世纪50年代以来，日本经济历经多轮周期，其中头部房企格局几经洗牌，但主要龙头房企却能穿越周期，这些企业凭借着独特的经营理念和持续的创新精神，在激烈的市场竞争中屹立不倒，历久弥新。在经济全球化的今天，他们不仅是日本的经济支柱，更是长期主义的传承者。

4月14日至4月19日期间，mg冰球突破云考察团踏上了前往日本东京研习的旅程，与西科姆、日立制作所等合作伙伴深度交流，并拜访了日本不动产领域的领先企业。通过这次考察，我们深入了解了相关企业的发展历程和商业模式并从中汲取经验，也窥见中日企业合作的广阔前景。

西科姆

安全、安心、守护

4月15日，我们与西科姆株式会社的高管团队进行了深入的交流，包括西科姆株式会社会长、常务执行役员国际事业本部本部长、国际事业本部企划管理部担当部长以及西科姆中国董事长、总经理等。双方就中日安防产业的历史、现状和未来趋势进行了介绍和讨论。

株式会社西科姆 SECOM CO., LTD（简称：西科姆）成立于1962年，现为日本最大的保全公司，陆续开发、提供了面向企业、家庭的划时代的安全系统，通过这些安全系统的普及，构筑起了独立的信息通信网络，并以该信息通信网络为基础，创造对于所有企业和家庭而言安全、便利、舒适的服务系统，提供给全社会。

截至目前，西科姆已在16个国家和地区建立了办事处，进入中国市场30年，服务覆盖23个城市，2023财年营业收入达12273亿日元，净利率8.94%，市盈率22.8倍。

西科姆主营业务板块分为6类，包括安全服务、消防服务、医疗服务、保险服务、地理空间信息服务、业务流程外包(BPO)和信息通信技术(ICT)服务。

西科姆安全服务业务贡献了最大的营业收入，占比48.6%，详情如下：

01
服务特点

✓ 长期服务合同：基于经常性收入的服务组成，即基于长期合同的服务。例如，西科姆主要的在线安全系统的初始合同期限为五年，之后每年自动续签。

✓ 服务模式：以租赁的方式向用户提供设备。

✓ 全流程：从研发到设备制造、安全规划、安装、全天候监控、应急响应服务和设备维护的安全服务。

02
业务情况✓ 以社区为中心提供服务。✓ 在线系统合同逐步扩大。目前，商业和住宅安防系统的合同数量超过250万，享有日本市场的领先份额。截至2023年3月31日，住宅类合同总计占比61%，商业类合同占比39%。

03
在线安全系统运营机制：用户处报警，中心监控，线下对处。（由SECOM控制中心工作人员通过将控制中心与安装在用户场所的安全设备连接起来的电信电路对入侵者、火灾或其他违规行为进行全天候监控。一旦发现异常情况，控制中心的工作人员会迅速评估情况，并向附近的SECOM应急仓库的应急响应人员发出指示，应急响应人员会迅速赶到用户所在地。如有必要，也会通知警察和/或消防部门。）

图：在线安全系统商业模式

在参观西科姆东京总部的中央控制中心和开发中心的过程中，讲解员始终面带微笑，传递着对工作的热情和对职业的敬畏，可见企业文化不仅体现在员工的言行，更深深融入到了他们的工作和价值观中。

图：参观CoCoSECOM控制中心

我们发现在这个变革的时代，一切创新变革的前提都是要做好本业，并在此基础上思考如何利用科技进步提升服务、管理与经营。日本企业非常值得学习的一点：将新技术作为一种实践应用的工具，作为一种与用户连接和互动的工具，作为一种内部挖潜的工具，并时刻反思探求一项技术或概念能否给用户创造价值、能否带来内部效率的提升。

Kenedix

寻找价值洼地，专注细分市场

4月16日，我们参访了Kenedix不动产投资顾问株式会社（以下简称Kenedix）。

日本不动产基金管理市场是一个备受关注的领域，市场规模达数万亿日元，其中日本最大的独立资管公司是1995年成立的Kenedix，目前在管资金规模达3.3万亿日元（约1600亿人民币）。

在与Kenedix团队的交流中，我们深入了解了他们在不同领域采取的差异化战略。

首先，与其他REITs主要投资于银座等高端不动产不同，Kenedix商业类REITs着眼于食品超市和药妆店等经营必需品的中小型店铺，这让Kenedix推出了日本首家生活类的商业设施REITs。由于新冠疫情的影响，日本人口开始从市中心逐渐向生活圈转移，这种不动产投资已然成为了声誉很高的商业REITs。

图：日本商管市场-从主流大mall到社商mall的消费趋势变化

Kenedix在投资布局方面也展现出独特的策略。他们选择寻找价值洼地，专注于行业细分市场，不拿商业地标和大型综合体，而是将写字楼资管作为核心业务，并将70%的主要写字楼物业布局在东京经济圈周围。他们专注于中小型写字楼的改造与价值挖掘，通过快速的改造流程和专业的工程设计团队，将老旧的中小写字楼转化为具有较大增值潜力的现代化办公空间。

下图中可以看到，在近20年中，东京经济圈小写字楼的供应已经远远不及大型写字楼供应，在有限的存量基础上，中小写字楼已然成为稀缺性物业。此外，大部分东京圈中小写字楼都属于日本泡沫经济时代的遗留产物，建筑平均年限达到了34.2年，对比大型写字楼略显陈旧，但却依然保留有较好的物业属性与区域位置。

图：东京圈中小型写字楼与大型写字楼70年间供应对比

图：走访Kenedix的一个投资项目

目前中国房地产市场迎来大资管机遇。随着新房规模见顶回落，地产行业从增量时代进入存量时代，从开发时代进入经营时代。2010至2019年底，大类经营性资产（如商办、产办、物流等）累计投资额超过28万亿元，其中大部分资产与资金端并不匹配。以险资为例，中国总共20万亿保险资产中，只有2%投资在不动产。假设险资在不动产的配置达到发达国家约9%的水平，将意味着有超万亿级资产管理规模的不动产投资需求。

同时，在资管新规推出后，支撑地产资管1.0时代的银行理财表外业务逐渐被淘汰。未来的地产基金模式将以开发实体经济为导向，且与资金长期属性更匹配。地产基金将首先作为GP募集资金，再寻找合适的项目标的投资，随着资本市场的模式成熟，演化出公募REITs等退出渠道。

日立制作所

Lumada模式，让客户的数据熠熠生辉

4月16日，参观日立龟有Labo售后服务中心、智能中心，了解最新的Lumada模式。

株式会社日立制作所（Hitachi, Ltd.），简称日立，致力于家用电器、电脑产品、半导体、产业机械等产品，是日本最大的综合电机生产商。2022年日立营收 76382 亿日元，净利润 6417 亿日元。

2022年4月，日立启动了为期3年的2024中期经营计划，目标为通过数据和技术实现可持续发展社会，做人们幸福生活的后盾。该计划聚焦两大方向：守护“地球生态红线”，创造“幸福生活”。

Lumada：日立提供的“Lumada”是由illuminate（照亮）和data（数据）组合而成的新词，是利用先进技术加速数字化转型（DX）的解决方案、服务和技术体系的总称。

Lumada的基本方针是“让客户的数据熠熠生辉，从而形成新的知识，为客户解决经营问题和业务增长做出贡献”。

① 了解的客户管理需求(plan:右上象限)

② 通过使用数据和技术开发和实施 IT x OT x 产品(build:右下象限)

③ 运营(operate:左下象限)

④ 维护(maintenance:左上象限)。

（更多内容，下期见……）